微信大全 财经微信文章 地产杂志微信文章 李嘉诚和潘石屹的接盘侠们

李嘉诚和潘石屹的接盘侠们

点击上方“地产杂志”一键关注

卖家是卖卖卖的看空派,买家是买买买的典型代表。“买与卖”谁又让谁赚到嗨?

导读

抛售也跟风。李嘉诚卖了香港中环中心,潘石屹也卖掉了上海凌空SOHO。最近,还有更多的大佬在扬帆出海——香港酱料巨头李锦记13亿英镑收购伦敦金融城地标“对讲机”大楼,澳门赌王何鸿燊四姨太也去伦敦买写字楼。在李嘉诚和潘石屹大量抛售的同时,接盘侠们是否能赚到真金白银?

李嘉诚让买家赚到嗨

长实集团11月1日发布公告,正式披露香港中环中心出售。以402亿港元,长实卖出其所持有香港中环地标75%全部权益。这一价格刷新商厦最高单价记录。

按照长实的披露,买方为中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司(C.H.M.T. Peaceful Development Asia Property Limited)。该公司为一间根据英属处女群岛法律注册成立之公司,乃一家为收购目标公司而特别设立之特殊目的公司。

长实公告披露,此次交易定金为402亿港元。而交易价格较2016年传闻的交易价增加了约12.6%。能拿得起数百亿、高溢价的中环中心转手,交易对手一定不简单。外界一度传言买家是石油大亨,是谁并不重要,而值得关注的却是,中环中心到底包括哪些资产?接盘侠能否承受得起?

公开资料显示,中环中心,于1998年落成,由长江实业及市建局前身土地发展公司合作发展,长实持有75%权益。

也就是说,这栋高346米,建面10多万平方米、地上共73层的写字楼,并不都属于长实。

根据长实公告,长实出售的中环中心具体资产包括:发展项目入口大堂楼层的1号铺、2号铺、3号铺、4号铺、5号铺及6号铺;发展项目42楼的商业单位及办公室单位;发展项目19楼-39楼、43楼、45楼-53楼、55楼-63楼、65楼-69楼、72楼、75楼-78楼;发展项目地下1层、地下2层及地下3层的402个泊车位;发展项目位于地下上层、入口大堂楼层、6楼、42楼及天台顶层之展示空间。

买方可以得到中环中心部分商铺、48个楼层的写字楼和几百个停车位、大堂和天台。

中环中心,是香港第五高楼,世界第31高楼,楼高346米,共73层,次于环球贸易广场、国际金融中心、中环广场和中银大厦。位于皇后大道中99号,面朝维多利亚港,紧邻中银大厦,周边有香港联合交易所、加拿大领事馆、日本领事馆、恒生、汇丰、渣打银行总行。可谓地理位置优越,是当仁不让的黄金地段。

但项目位置再好,402亿港元对买家也不是小数目。

按照长实的公告也披露,2015财年,目标公司(中环中心)除税及非经常项目前及后之综合纯利(包括该等物业公平值之变动)分别约为7.04亿港元及6.05亿港元。2016财年,目标公司(中环中心)除税及非经常项目前及后之综合纯利(包括该等物业公平值之变动)分别约为35.01亿港元及33亿8500万港元。

也就是说,2016年中环中心的盈利能力,较2015年大增5倍多。不过,即便按照33.85亿港元的年纯利,402亿港元买下中环中心,最起码要12年左右才能回本。

接盘侠以402亿港元,每平方米35.5万港元,这么高的价格买下中环中心,是不是赔本的买卖?

首先要分析一下中环中心的真实价值,由于中环中心是香港稀有的甲级商厦,地理位置极优,要想再找其他如此优质的商厦并不多。市场人士估计,新买家可以把中环中心拆售,拆售的售价大约在40万-60万元/平方米。这次的交易,买家是赚翻了,而绝对不是做接盘侠。

星展银行董事总经理中国房地产及战略客户主管洪诚明表示, “目前中环写字楼供不应求,新增租户主要来自中国内地,尤其是以资产管理、金融公司和银行的企业居多。”

戴德梁行报告则指出,预期2017年第四季度,香港中区中资机构比例将会增加,租金有望再创新高。

洪诚明透露,租户增长主要有几股力量,首先是受人民币汇出政策的调控和汇率影响,中国内地向外投资的欲望很旺盛。“这种需求一方面有出去的,但也有回流的。”他说,债券通、沪港通的开通,使得内地企业的业务市场需要进行相应的配对,另外还有配合国家一带一路往外投资的需求。

另外,从香港核心区写字楼的收益来分析,接手中环中心是不是真能赚到?

中环中心的月租金每平方米1100元人民币左右,相当于36元/平方米/天,与北京、上海相比,整整贵出一倍。毕竟在国贸金融街,能超过15元/平方米/天的地方就算是顶级写字楼了。足以见得中环中心地段的吸引力。

此次交易的面积大概是122万平方尺,相当于13万平方米,乘以36,一天的租金就相当于470万元左右,一年算下来是17亿元。

中环中心售价402亿港元,相当于340亿元人民币。卖出的是75%的股权,那么总价相当于453亿元,算下来是26倍的年租金收益,接盘者等于买了一个市盈率26倍的股票,投资回报率差不多是每年3.8%。

按照戴德梁行的报告,2017年第三季度,香港中区写字楼租金继续创下新高,达到每月126.6港元/平方英尺(约为每月1363港元/平方米)。

这个租金水平,意味着在香港中区(中环、上环及金钟区域)租一个100平方米的写字楼单位,每月平均租金开支需要13.63万港元,这也创下了2008年第三季度以来的新高。

世邦魏理仕则发报告指出,在新供应陆续推出市场的情况之下,整体写字楼租金将于2017年年底之前达至上升周期的顶峰,但由于中环区供应仍然紧绌,相信于今年余下时间将有轻微升幅,预计中环租金今年全年上升5 %。

但按照李嘉诚的算法,他觉得市盈率26倍的楼市,就已经高估了。租金回报率3.8%,他都觉得不值,要往外卖了。

早在2013年,李嘉诚就开始不断抛售内地和香港的资产。针对公众的质疑,李嘉诚也在当时就对自己为何出售内地房产给予解释。他在接受《南方日报》专访时说,内地楼市价格太高,一般老百姓已经难以承受。现在投资地产的公司也有危险,要很谨慎,很小心,他一生的原则是不会去赚“最后一个铜板”。

在抛售内地、香港资产的同时,李嘉诚仍在持续加码海外投资。据不完全统计,李嘉诚在海外的投资金额高达1479亿港元。

潘石屹与基汇资本的“买卖经”

SOHO中国10月23日宣布,基汇资本(Caw Capital)旗下管理基金与其达成框架协议,以49.44亿元的价格出售上海标志性建筑凌空SOHO。

SOHO中国公告称,凌空SOHO项目资产价值50.08亿元,主要根据于2017年8月31日目标公司及其附属公司的营运资金净值及凌空SOHO项目公司的未偿还境内银行贷款本金进行调整。

据此,建议出售事项的初始代价为29.54亿元,算上于公告日期凌空SOHO项目公司未偿还境内银行贷款本金19.90亿元,基汇资本此番接盘代价达到49.44亿元,较订约方协定的SOHO项目资产价值人民币50.08亿元仍有6400万元差距。

资料显示,凌空SOHO位于上海虹桥临空经济区,总建筑面积约34.3万平方米,总规划可售/可租建筑面积22.83万平方米,包括办公室面积19.44万平方米及商业物业3.39万平方米。

在该交易完成之后,SOHO中国在上海仅剩下SOHO天山广场、外滩SOHO、SOHO中山广场、SOHO东海广场四个项目,总计建筑面积为55.45万平方米。

此次出售的凌空SOHO项目在之前尚未开业之时,就已经将10万平方米出售给携程。2014年9月,SOHO中国以30.5亿元将项目10万平方米出售给携程,出售完成后,SOHO中国持有凌空SOHO12.82万平方米作为投资物业。在持有凌空SOHO三年后,SOHO中国董事长潘石屹决定清空凌空SOHO的持有权。

近三年,潘石屹通过出售旗下地产项目套现超过200亿元。

这或许和潘石屹一贯以来看空中国房地产有关,在房价高位套现,对他来说只不过是遵循“低买高卖”逻辑的投资行为。

在今年8月,被问及如何看待一线城市的高房价透支了年轻人的创造力,潘石屹表示,“一线城市的高房价是一个被扭曲的市场,清华、北大的毕业生在北京买不起一套学区房,这是一种不正常的现象。不正常迟早会回归正常。”和任志强的“力挺”楼市相比,从2013年开始,潘石屹几乎每年都看空楼市。

对于频频出售资产的质疑,潘石屹对外界算了一笔账,“我们在北京、上海办公楼的租金是3%,这大概是中国所有房地产公司里面租金回报率最高的,一般的可能只有1%,可是公司今年中报显示,我们的资金成本是4.4%。”

“这就相当于,跟别人借过来的钱,建了房子再租出去的年回报是3%,倒亏1.4%。”在潘石屹看来,这个情况下,做房地产重资产的模式不是特别适合。

那么,接手凌空SOHO的基汇资本又会作何打算,能否赚得钵满盆满?

耐人寻味的是,此次的交易双方,SOHO中国可以说是卖卖卖的看空派,而基汇资本却称得上是买买买的典型代表。SOHO中国认为是卖的好时机,基汇资本却认为是买的好机会。

就在今年,基汇资本接近成功退出位于外滩的浦汇大厦,单价超过6万元/平方米,以约4年的持有时间来看物业升值超过60%,收益颇丰。

作为上海投资市场的老朋友,此前基汇资本旗下基金已在上海拥有10年以上的投资经验和优异表现,在上海成功改造了一系列商业地产项目并重新定位,比如353广场、仙乐斯广场、浦汇大厦等。

细数近年来基汇资本在内地的收购史,就包括联手太古地产收购北京三里屯、收购瑞安旗下“翠湖天地”御苑18号公寓、收购北京盈科中心、与华发股份联合投资开发华发新城、收购广州西城都荟、全资收购香港洲际酒店等。

根据基汇自身对外披露的消息,基汇旗下房地产基金的投资者主要来源于全球的主权财富基金、捐赠基金、养老基金以及其他顶级机构投资者,就拿一只基金举例:46%的投资者来自亚洲,34%来自北美,另有20%来自欧洲。

基汇资本更多影响表现力在亚洲,特别是投资大中华区。一般私募地产基金根据投资策略分为四种:Core、CorePlus、Value added、Opportunistic。基汇之前的基金策略主要为Value added,即:买入有升值潜力的资产,进行翻新改造升值后再卖出。

可以看出,基汇资本也是看重了凌空SOHO很大的升级改造空间。

有意思的是, 2016年11月,基汇资本对总部位于上海的联合办公空间裸心社进行了投资,据称这笔投资的资金将被裸心社用于在中国及境外开设新的据点,将在中国内地、香港地区、新加坡以及东南亚主要城市增设24-30个地点(约15万平方米,3万会员)。

与其不谋而合的是,SOHO中国旗下自身也在运营类似联合办公产品SOHO3Q,并要加大规模扩张。从目前北京、上海约17000个工位进军到深圳、广州、南京、杭州、武汉、长沙等地近10万个工位。同时,SOHO3Q还将在成都和重庆进行拓展,进入西北市场指日可待。

而就本次买入的凌空SOHO而言,公告披露,2015年及2016年全年,凌空SOHO项目分别录得经审核收入(即租金收入)约7000万元及1.43亿元。2017年上半年,凌空SOHO项目的未经审核租金收入约为9000万元,毛回报率仅有约3.6%。

那么,基汇能否再创造一个传奇呢?

假如基汇资本的意图是未来长期持有凌空SOHO,而凌空SOHO未来年租金收入定在1.8亿元,撇除资产未来可能有的增值空间和运营成本不计,按照49.44亿元的买入价计算,基汇资本将需要超过27年才能够收回投资。

但作为著名的世界级资产炒家,基汇资本会否长期持有凌空SOHO项目仍然具有极大的不确定性,刚刚过去的7月,基汇资本就曾将香港观塘一间商厦的半数业权10亿港元出售给一家基金公司。或许,凌空SOHO的“下半生”,仍难逃继续流转的命运。

想了解更多?
那就赶紧来关注我们

长按二维码 关注我们

地产杂志新媒体 爆料请加↓↓↓↓

微信号:lihuicong2005、coral-guan、chenhongyan066、ranyuduo、linzhiyuan358234、ttx08031019

微信公众平台文章阅读

最值得关注的微信公众号 全部精选