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深圳出手,一线楼市调控打响“第一枪”!

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作者|刘晓博 ,来源|天天说钱(ID:liuxb0929),转自IPO头条(ipo2013),特此感谢!

风声鹤唳的深圳楼市,终于等到了一个惊天的大消息!


从4月1日起,深圳二手房交易的税费将大幅增加约50%。今天(3月11日)深圳市房地产经纪行业协会在其官方网站发布了一个郑重提示,全文如下:


深圳市房地产经纪行业协会郑重提示


——4月1日深圳二手房交易评估价格将上调50%左右导致交易税费大幅增加

据深圳市房地产经纪行业协会了解到的可靠消息,我市根据房地产市场变化情况,将于2016年4月1日起对房产交易评估价格进行例行更新。市房地产评估发展中心(以下简称评估中心)在其官方网站已发布了温馨提示。评估中心于2013年首次推出房产评估价格咨询服务,并依据房地产市场变化进行例行更新,上一次调整时间为2015年10月份。


自2015年以来,深圳市房价出现较为明显的上涨。根据国家统计局发布的权威统计数据,今年1月份深圳市二手住宅价格同比上涨52.7%,而去年上涨最快的则是第二、三季度。


在目前楼市火爆的情况下,房产评估价上调势在必行。随着房产相关评估方法技术的不断优化与完善,评估结果越来越真实反映了市场实际,本次调整预计会对我市房产实际情况有不同程度地反映。


深圳市房地产经纪行业协会郑重提示各会员单位和个人,做好各自房屋交易宣传告知,并做好自身内部相关业务的准备工作,减少和避免政策出台引起的交易和服务纠纷。


深圳市房地产经纪行业协会秘书处

二〇一六年三月十一日

下图为该文件的网络截屏:



早在3月2日,本号就发文章提醒大家,4月1日起深圳会上调二手房交易的评估价。为了让不熟悉二手房交易的读者明白这是怎么回事,再对评估价稍作解释。


买卖房子的时候政府会收税,其中包括营业税、所得税和契税等。为了避税,买卖双方会合谋压低写在合同上的价格。如果有可能,1亿一套的别墅,很可能是1块钱成交的,这样政府一无所获,还要承担过户的人力成本。


于是政府学雷锋,不怕麻烦,给全市所有的房子都定出了一个评估价。深圳从2011年7月开始实施了评估价过户政策,也就是说,如果二手房买卖中成交价格明显偏低且无正当理由,则征税标准按照评估价执行。


一般来说,评估价低于市场价。比如你买的二手房实际成交价是400万,官方评估价可能只有300万。


那么,深圳大幅提高二手房评估价,将带来什么影响?我们不妨测算一下。比如有一套房子(普通住宅),这轮大涨之前的评估价是300万,市场价是400万;现在上涨到了700万,如果4月1日上浮50%,则评估价将达到450万元。


目前在二手房交易中,主要的税费有营业税(评估价的5.6%)、契税(评估价的1.5%)、个税(评估价的1%)。二手房卖方持有房子时间如果超过2年,则营业税免征。


我们可以粗略地算出,如果这套房子卖家持有没有超过两年,则4月1日起将增加税费12.15万元;如果卖家持有超过2年,则税费将增加3.75万元。


怎么样?力度够大的吧!


深圳一般来说会每年调整一次评估价。最近三年深圳评估价的调整时间分别是2013年10月8日、2014年9月1日,2015年10月1日。也就是说,这次调整时间距离上次调整只有6个月。所以,虽然官方公告说是“例行调整”,但明显不是。


事实上,这就是深圳系列稳定楼市的举措之一,而且力度达到了惊人的程度。在重税的打击下,深圳楼市在4月1日之后,相信会高位震荡,甚至不排除出现下跌的走势。


深圳官方对过热的楼市下重手治理,肯定将产生全国性影响,预计上海、北京、苏州、南京等城市也会有类似举动。对于高杠杆炒楼的人来说,一场劫难即将到来!


深二手房评估价格下月起或上调50% 税费增数万元
来源:网易房产


由于二手房进行交易时,将会产生实际成交价、国土局过户价以及银行贷款评估价三个不同价格,而此次调整的即是国土局过户价,亦是二手房交易时征税的依据。


以90平米以下满2年的500万刚需盘为例,需缴纳营业税5.6%,个税1%,契税1%,税费总计7.6%,若系统过去的评估价为300万,则需缴纳22.8万元税费,若评估价提升50%,征税的评估价则调整为450万,需缴纳34.2万元税费,比之前多缴纳11.4万元。


据综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁介绍,二手房按市场评估价征税政策系前几年由中央提出,深圳于2011年7月11日正式实施。自上线以来,每年会根据市场进行调整,2014年由于房价走低未进行调整,去年于10月1日进行了一次调整,但由于房价的涨幅过大,估价调整的涨幅被许多人忽略不计。


业内声音


宋丁:几万元成本的增加挡不住买房者


宋丁认为,通过加税调控房价不太现实,你加我税,我加价卖。同时,业内人士认为,对比几百万的房款,增加几万元成本根本挡不住刚需消费者。


肖小平:短期内会抑制住交易量


链家二手房研究院总经理肖小平对网易记者表示,此次评估价的上调短期内将会抑制住交易量,是为调控房价的一项措施,但长期还要看后期政府出台的其他举措。


不过鉴于税费增加,购房者为避税接下来或将会出现一波扎堆过户现象。

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